(Ne)dostupné bydlení - bytová krize? "Politikům v různých částech světa se nedaří zvládat krizi na trhu s dostupným bydlením, ale nepolevují při hledání řešení. V některých světových velkoměstech se zaměřili na taktiku, jejíž podstatou je zdanění prázdných bytů a domů. Cesty k eliminaci bytové krize se samozřejmě hledají i u nás, a to někdy podle zahraničních vzorů, jindy originálním způsobem.
Podle mnoha ekonomů jsou daně, respektive poplatky za nevyužívané byty do značné míry jenom politickým divadlem a a je třeba začít řešit jiné faktory krize, zejména nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou – píše se v objemném materiálu analytické agentury Bloomberg.
Hledání cest k dostupnému bydlení
Los Angeles kvůli problémům s bydlením plánuje v roce 2022 hlasování o otázce možné daně z prázdných domů, Hongkong zase zvažuje větší zdanění developerů bytových domů. Podobné možnosti a cesty nyní zkoumá také Irsko a jiné země a města. Španělská Barcelona dokonce zašla tak daleko, že majitelům hrozí zabavením prázdných bytů s tím, že by jim zaplatila polovinu tržní ceny a byty by pak sama pronajímala za dostupné, tedy sociálně únosné ceny. Všechny tyto úvahy a kroky přitom nejsou tak úplnou novinkou – například Paříž už v roce 2017 ztrojnásobila daň z druhého bytu a takových měst je více.
Tato opatření mají hlavně odradit soukromé osoby od toho, aby do rezidencí ukládali peníze namísto toho, aby v nich bydleli. Četní politici tvrdí, že tito investoři vyčerpávají zásoby bytů a zhoršují situaci pro populaci s nízkými a středními příjmy, kteří si chtějí byt pronajmout nebo koupit skutečně pro sebe. Zároveň leckdo doufá, že nově uvalenými daněmi se získají peníze na financování výstavby levných bytů nebo se tímto způsobem donutí majitelé domů a bytů, aby nemovitosti nabídli na trhu k pronájmu.
Jenom politické heslo?
Nikoli všichni ale věří, že výše uvedené úvahy a konkrétní kroky takřka globální bytovou krizi vyřeší. .“Daně z prázdných nemovitostí patří do škatulky něčeho, co zní dobře, ale v praxi to nebude mít nějak velký význam,“ tvrdí například Brendan Coates, ředitel programu hospodářské politiky ekonomického institutu Grattan.
Podle mnoha ekonomů se na bytový trh řady zemí propisuje vliv takových faktorů, jakou jsou rekordně nízké úrokové sazby, růst populace, nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou a samozřejmě nedostatečná výstavba cenově dostupného bydlení. Stále více se také upozorňuje na to, že vskutku celosvětový růst cen rezidencí (a tedy snižování dostupnosti bydlení) má na svědomí i zvýšení úspor střední třídy během pandemie.
A jak už bylo uvedeno, někteří kritici tvrdí, že „bytové“ daně jsou spíše politickou pózou než smysluplným zdrojem příjmů, natož pak přístupem, který by pomohl krizi dostupného bydlení řešit, protože tyto koncepty jsou od základu chybné.
Rozporuplné výsledky
Přinejmenším některé odpovědi se mohou skrývat v situaci a vývoji bytového trhu dvou měst, které nedávno zvláštní poplatky za „byty duchů“ skutečně zavedly – Vancouver a Melbourne. V prvním případě, kdy daň město zavedlo v roce 2017, příjmy překonaly očekávání, ale s nabídkou nájemních bytů to nepohnulo. V Melbourne byla daň zavedena v roce 2018, její výběr je však velmi nízký. Ani v jednom z těchto měst nejsou vidět přesvědčivé důkazy o lepší dostupnosti bydlení.
Stran už zmíněného Los Angeles ředitel divize výzkumu neziskové organizace Strategic Actions for a Just Economy Joe Donlin tvrdí, že ve městě je víc prázdných bytů než počet obyvatel města, kteří nemají kde bydlet. Organizace loni zveřejnila zprávu, ve které tvrdí, že město by mělo zavést speciální daň z prázdných bytů a jako příklad uvádí Vancouver. Uvádí také, že daň sama o sobě sice ke změně situace nebude stačit, protože neobsazenost je vyšší u dražších nemovitostí, ale taková legislativa vyšle trhu a majitelům důležitý signál. „Je zde velká příležitost ovlivnit chování spekulantů, kteří drží byty neobsazené, a získat příjmy na rozvoj dostupného bydlení, které je nutné pro ubytování všech členů naší komunity,“ řekl J. Donlin.
Některým městům, respektive jejich vedení nezáleží jen na přerozdělování bytů nebo daňových příjmů, ale jde jim o také o politický a morální náhled na stav, kdy někteří lidé mají více bytů než potřebují, zatímco jiní mají problémy mít či užívat alespoň jeden. „Tyto daně jsou více o integritě realitního trhu a domácích politických otázkách, jako dostupnost bydlení, než aby byly efektivním základem příjmů,“ uvedl James McIntyre z divize Bloomberg Intelligence. „To, co skutečně ovlivňuje dostupnost bydlení, jsou věci jako úrokové sazby, omezení plánované výstavby a celkové nastavení daní.“
České recepty
Hluboká bytová krize – Češi mají v EU k vlastnímu bytu nejdále, potřebují na jeho koupi smutně rekordních 12 ročních průměrných příjmů – je samozřejmě nanejvýš aktuální otázkou i u nás, zvláště vzhledem k blížícím se parlamentním volbám.
K radikálnějším restriktivním návrhům, jejichž příklady jsou uvedeny výše, má nejblíž ČSSD. I tato strana navrhuje vyšší zdanění bytů (konkrétně více než tří u jednoho majitele) a také pokuty za neobsazené byty. A stejně jako koalice PirSTAN by i sociální demokraté rádi zredukovali oblast krátkodobých pronájmů. V programu ČSSD je rovněž záměr dopracovat konečně zákon o sociálním bydlení.
Méně progresívní jsou další velcí zájemci o voličskou přízeň, tedy hnutí ANO a koalice SPOLU. Mezi nimi celkem panuje shoda v tom, že zásadní částí řešení krize je rozsáhlejší bytová výstavba. V tom ANO logicky sází hlavně na nový stavební zákon, který ovšem koalice SPOLU hodlá výrazně změnit, a to zejména strukturu stavebních úřadů. V tomto bodu se její program shoduje i se záměry PirSTAN.
Středopravé seskupení SPOLU také v kampani prezentovalo zajímavý nápad vytvořit jakési standardizované projekty bytových domů, které by mohly levně využívat obce, jež by navíc stavěly na vlastních či na státních pozemcích – to by podle autorů tohoto konceptu konečnou cenu bytů snižovalo. A současně SPOLU mluví i o nižším DPH na stavebniny a zvýhodněných hypotékách pro mladé rodiny.
Všechny uvedené plány mají pochopitelně své slabiny a také mnoho kritiků. Často se ozývá třeba otázka, jakým způsobem bude samospráva toho či onoho města definovat a poté také identifikovat neobsazené byty. Z tohoto hlediska by také existence velkých institucionálních investorů, kteří už u nás skupují byty, respektive celé bytové domy k následnému pronájmu, jistě vyvolávala četné potíže. Občas se také zdá, že tvůrci volebních programů sami ve věci bytové výstavby nemají tak úplně jasno. Třeba koalice SPOLU si vytkla za cíl (a tedy jako řešení) stavět 40 000 bytových jednotek ročně. Přitom jenom v prvním letošním pololetí byla u nás podle údajů ČSÚ dokončena výstavba 17 000 bytů.
Petr Bým"
